1.Povinnost prodávajícího MÍT projektovou dokumentaci
k PRODÁVANÉ nemovitosti (stavbě) A TUTO PŘEDAT KUPUJÍCÍMU
Povinnosti vlastníka mít po celou dobu vlastnictví, resp. po celou dobu trvání stavby, projektovou dokumentaci k jím vlastněné stavbě jsou uvedeny v zák.č. 283/2021 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), konkrétně v § 167 písm. c) - povinnost"uchovávat stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě nebo zařízení po dobu 10 let ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí", a dále pak v písm. d) - povinnost"uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení; dokumentaci lze uchovávat i v elektronické formě".
Povinnost prodávajícího předat kupujícímu projektovou dokumentaci k převáděné stavbě se dovozuje ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, kde je v § 1914, odst. 1 mimo jiné uvedeno, že "Kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad…" Dále pak je v § 2087 zák.č. 89/2012 Sb. uvedeno, že "Prodávající kupujícímu odevzdá věc, jakož i doklady, které se k věci vztahují….", v § 2099 je uvedeno, že "… Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci."
V souvislosti s povinností vlastníka stavby ohledně projektové dokumentace je potřeba mít na zřeteli ust. § 302 odst. 3 zák.č. 283/2021 Sb., kde je uvedeno, že "Vlastník stavby nebo zařízení se dopustí přestupku tím, že poruší některou z povinností podle § 167 písm. a) až f)" - tedy povinnost mít jak stavební deník (u staveb do 10 let ode dne kolaudačního rozhodnutí), tak projektovou dokumentaci (po celou dobu trvání stavby). Ve stejném § 302 je pak v odst. 7, písm. a) uvedena sankce za nesplnění této povinnosti "do 400.000,- Kč". Současně je dle § 245 odst. 3) zák.č. 283/2021 Sb. stavební úřad při takovémto zjištění povinen vlastníkovi stavby nařídit, aby pořídil pasport stavby.
A jak postupovat, pokud jako vlastník projektovou dokumentaci ke stavbě nemáte (nikdy nebyla nebo se ztratila/zničila) a/nebo ji nemůžete najít (je zašantročená)? Zkuste využít příslušný stavební úřad (jeho archiv) nebo projektanta, stavební firmu, stavební dozor. Poslední možností je její nové vyhotovení (dodatečná pasportizace).
V případě nejasností se obraťte na realitního makléře, který Vás při prodeji Vaší nemovitosti smluvně zastupuje, a vše s ním konzultujte.
2.Ve většině případů je povinnost předložit energetický štítek
Co je to PENB aneb energetická náročnost budovy?
Průkaz energetické náročnosti budovy – PENB je doklad, který uvádí, kolik energie daná nemovitost ročně spotřebuje. Často je (ne zcela správně) označován jako Energetický štítek, pro zjednodušení budeme v textu používat tento název. Do výpočtu energetického štítku budovy se zahrnují náklady na vytápění, ohřev vody, osvětlení, chlazení, větrání a případně i úpravu vlhkosti. Naopak, do výpočtu se nezahrnuje spotřeba energie pro spotřebiče, jelikož ta se mění s ohledem na nároky obyvatelů. Podle získaných údajů o spotřebě energií se pak nemovitost zařadí do kategorie A (mimořádně úsporná) – G (mimořádně nehospodárná). Za dobrý výsledek lze považovat i kategorii B, protože tak se dnes staví většina novostaveb.
Proč je vůbec energetický štítek potřebný?
Potřeba klasifikace budov dle energetické náročnosti vznikla ze dvou hlavních důvodů. Prvním je, že při podeji či pronájmu nemovitosti můžou být doložené účty za energie zavádějící. Rodina s dětmi bude mít logicky mnohem větší spotřebu energií než třeba senior bydlící sám. Kupující tak nemá objektivní informace o náročnosti provozu budovy. V ideálním případě by měl mít kupující k dispozici energetický štítek domu, vyúčtování energií za poslední alespoň rok a informace o počtu obyvatel nemovitosti, případně jejich zvyklostech (používání úsporných spotřebičů, recyklování vody či častá nepřítomnost). Kombinace těchto informací vytvoří nejobjektivnější obraz o možné spotřebě energií. "Udělat si jasnou představu o reálné energetické náročnosti budovy dnes není vůbec jednoduché. Už dávno totiž neplatí, že teplo pochází z plynu, elektřiny nebo ze dřeva. Moderní budovy kombinují často hned několik zdrojů tepla včetně rekuperace nebo tepelného čerpadla. Zároveň se na trhu objevují pasivní domy, které drží teplo nebo naopak chlad nesrovnatelně lépe oproti starým domům. Výpočet nákladů tak zvládá jen profesionál v oboru. Obyčejný smrtelník se může řídit v podstatě jen štítkem PENB," dodává Adam Borovský, předseda SVJ. Prvním důvodem je tedy lepší informovanost a ochrana kupujících. Druhý důvod zohledňuje zvyšující se nároky na udržitelnost ve stavebnictví. Energetický štítek se tak stává nástrojem, jak ohlídat ekologický dopad novostaveb a zajistit jejich dlouhodobou ekologičnost i ekonomičnost.
Kdo je odpovědný za energetický štítek a kdy jej musíte mít?
Povinnost zpracovat energetický štítek budovy má dle zákona č. 406/2000 Sb. každý majitel, který prodává či pronajímá nemovitost, nebo její ucelenou část (do roku 2015 platila tato povinnost pouze pro prodejce). To platí stejně pro bytové i nebytové prostory, vyjma několika případů uvedených níže. Energetický štítek musí mít navíc každá novostavba (je podmínkou pro získání stavebního povolení), veřejná budova a budova, u které proběhla rekonstrukce alespoň 25 % tzv. obálky budovy (střecha, podlaha, fasáda, okna, vstupní dveře). V případě prodeje či pronájmu bytové jednotky tuto odpovědnost nese SVJ, jelikož energetický štítek se vydává vždy pro celý bytový dům, nikoli pro jednotlivé byty. Jestli vám SVJ i přes písemnou žádost energetický štítek neposkytne, můžete jej nahradit vyúčtováním energií za poslední 3 roky. Energetický štítek musí být součástí již inzerátu nemovitosti a může tedy i výrazně ovlivnit kupní cenu nemovitosti. Jestli jej do inzerátu majitel nedodá, hrozí mu pokuta. Nevěřte proto realitním makléřům, kteří se vás budou snažit přesvědčit o tom, že jej nepotřebujete. Vybírejte si pouze z ověřených realitních zprostředkovatelů.
Co hrozí v případě nedodržení této povinnosti?
Porušením této povinnosti hrozí majiteli (fyzické osobě) pokuta do výše 100.000 Kč, v případě právnické osoby až 200.000 Kč (tou je i SVJ). "V inzerci se můžeme setkat s informací, že PENB nebyl zpracován, a proto se uvádí energetická třída G. Tím je sice splněna informační povinnost uvedení energetické náročnosti budovy, ale stále platí, že prodávající musí kupujícím předat PENB nejpozději při podpisu kupní smlouvy.
Kdy naopak není energetický štítek vyžadován?
Existuje několik výjimek, kdy energetický štítek nepotřebujete: Družstevní byty, u kterých se nejedná o prodej nemovitosti, ale o prodej družstevního podílu, sezónní rekreační objekty, jejichž spotřeba energie je nižší než 25 % předpokládané celoroční spotřeby, budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m2, kulturní památky a budovy nacházející se v památkové rezervaci, budovy využívané pro náboženské účely, vojenské objekty, průmyslové objekty a zemědělské budovy se spotřebou energie do 700 GJ za rok, budovy postavené před rokem 1947, u kterých nedošlo po roce 1947 k výrazné stavební úpravě (zde ovšem platí podmínka, že s absencí energetického štítku musí kupující písemně souhlasit). Průkaz energetické náročnosti budovy je dnes již podmínkou pro získání stavebního povolení.
